פתרון יצירתי שיאפשר מימוש תמ"א 38 במרכז העיר

בניין בעובר תמ"א
הצפיפות במרכז העיר מקשה על קידום פרויקטים של תמ"א 38 * על פי הערכות מדובר בתוספת של אלפי דירות * הועדה המקומית בראשון לציון
מקדמת תכנית כלל עירונית לניוד זכויות בנייה * היזמים יחזקו את בניינים וותיקים ובתמורה יקבלו זכויות מוגדלות במגרשים ריקים ברחבי העיר

תמ"א 38 הינה אחד הגורמים המדאיגים ביותר את אנשי התכנון בערים הוותיקות במרכז הארץ מחד גיסא התכנית מאפשרת חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה אך מאידך גיסא היא מוסיפה יחידות דיור רבות באזורים שלא תוכננו לכך ובכך יוצרת ותיצור בעתיד קשיים רבים בתחומי התשתית וצרכי הציבור.  על פי הערכות קיימים בעיר מעל אלף בניינים בעלי פוטנציאל לתמ"א 38, רובם במרכז העיר. המשמעות היא תוספת של כעשרת אלפים דירות וכ-40 אלף תושבים. גם בהנחה שרק חלק מהבניינים ינצלו את אפשרותם לקדם פרויקט תמ"א 38, עדיין מדובר בהכבדה משמעותית על התשתיות הקיימות (חנייה, כבישים, מוסדות ציבור ועוד) ועלייה ברמת הצפיפות במרכז העיר. היוזמה החדשה שמקדם ראש העירייה, דב צור יחד עם חבר המועצה, מחזיק תיק תמ"א38, אוהד אוזן ובליווי המקצועי של מהנדס העיר, קיריל קוזיול, וצוותו מוצאת דרך להתגבר על המכשול.

היזמים יחזקו בניינים וותיקים במרכז העיר, אך במקום להוסיף את הדירות המגיעות להם תמורת החיזוק באותו מבנה ותיק , הם יקבלו זכויות בנייה נוספות , במגרשים ריקים בהם מתבצעים פרויקטים חדשים.

לאחר דיון ארוך ומעמיק אישרה מליאת הועדה המקומית בראשון לציון את התכנית המסדירה מנגנון זה של "ניוד זכויות" להפקדה לעיון הציבור. התכנית מתבססת על סמכויות שהוקנו לוועדה המקומית בחוק התכנון והבניה ובתמ"א 38 – והיא מנצלת את העובדה שבעיר קיימים מבנים רבים הדורשים חיזוק מחד ופרויקטים  חדשים רבים במגרשים ריקים, מאידך, זאת באמצעות תמריצים של תוספת זכויות בנייה ליזמים הבונים בשטחים הפנויים אותם ניתן לנצל אך ורק בתמורה לחיזוק מבנים ותיקים.

התכנית הוכנה באופן מואץ על ידי המחלקה להתחדשות עירונית באגף התכנון בעיריית ראשון לציון, והובאה לדיון במליאת הועדה המקומית לאחר שצוות רחב בראשות ראש העירייה בחן לעומק את ההשלכות הצפויות  בשנים הקרובות והגיע למסקנה כי לא ניתן להמשיך במתכונת של "עסקים כרגיל" בכל הנוגע למימוש תמ"א 38.

ראש העירייה, דב צור, אמר כי "זהו הפתרון האידיאלי ביותר שמחד יאפשר את חיזוק הבניינים במרכז העיר ומצד שני לא יעמיס על הצפיפות הקיימת. בדרך זו נוכל גם לגייס ולתמרץ את יזמי העיר להיכנס לתחום חיזוק המבנים".

מהנדס העיר, אדריכל קיריל קוזיול, מציין – "זהו מודל ייחודי המנסה למנף את יתרונות הגלומים בתמ"א 38 ובו בזמן להתמודד עם הבעייתיות הרבה שבה ובתקנות חדשות אחרות המונחתות עלינו על ידי המדינה חדשות לבקרים – אם המהלך יצליח –הוא יהווה פריצת דרך בתחום ההתחדשות העירונית."

חבר המועצה, אוהד אוזן , מוסיף: "מדובר במהפכה של ממש ופתרון אולטימטיבי לחיזוק המבנים

בשכונות הצפופות בעיר. כאשר בחנו את מספר המבנים הדרושים חיזוק, הבנו שמדובר בכמות עצומה שאינה אפשרית בדמוגרפיה העירונית הקיימת היום. אני שמח שמצאנו את הנוסחה שתאפשר את ניוד הזכויות וזאת במסגרת הוועדה המקומית ללא תלות באישורים של גורמים חיצוניים בתוקף התכנית הכוללת. כעת יוכלו בעלי בתים רבים, לחזק את הבניין מפני רעידות אדמה, לשפר משמעותית את חזותו, במקרים רבים אף להוסיף חדר ממ"ד ומעלית ולשפר באופן משמעותי את איכות חייהם. אני קורא לכל הקבלנים בעיר, אשר נהנים מתנובת הבנייה בעיר ומתפרנסים בכבוד רב מהבנייה בעיר, להתגייס לקיום התכנית החדשה ולראות בתכנית הזו פטריוטיות עירונית שרווח הדדי בצידה"

צילום: עיריית ראשון לציון

יניב אוחנה, סגן דוברת עיריית ראשון לציון

7 בנובמבר 2016