​​​​התחדשות עירונית מהי?

פרויקטים של התחדשות עירונית באים לחדש מרקמי מגורים ותיקים ובכלל זה לשפר, לשדרג, לחזק ולמגן בנייני מגורים ולשדרג שטחים ציבוריים ותשתיות. הפרויקטים כוללים לרוב הוספת דירות חדשות באזורי מגורים בנויים ותיקים, על ידי חיזוק ועיבוי על גבי מבנים קיימים או על ידי הריסת מבנים ישנים ובניית חדשים במקומם. פרויקטים מסוג זה מקודמים הן ביוזמה ממשלתית והן ביוזמה פרטית.

פרויקט התחדשות עירונית מהווה הזדמנות עבור בעלי הדירות לחזק ולמגן את דירותיהם, להרחיב את דירותיהם, ובכך לשפר את איכות חייהם ולהשביח את נכסיהם.

בפרויקט מסוג זה הדירה הקיימת מורחבת, או נהרסת, ובמקומה נבנית דירה חדשה. זאת בלי שעלויות השיפוץ והבנייה מוטלות על בעלי הדירות. היות שמדובר בהחלטה כבדת משקל, חשוב שבידי בעלי הדירות יהיה כל המידע הדרוש להם כדי לקדם פרויקט מוצלח מבחינתם.

הפרויקטים יכולים להתממש רק אם קיימת הסכמה מצד בעלי הדירות הקיימות בבניינים הוותיקים, כיוון שהם בעלי הזכויות בקרקע.

סוגי​ המסלולים של התחדשות עירונית

הרשות להתחדשות עירונית פועלת בשלושה מסלולים עיקריים:

מסלול הרשויות המקומ​​​יות

במסגרת מסלול הרשויות המקומיות מקדמת הרשות המקומית בשטחה המוניציפלי, תכנית להריסה ולבנייה מחדש או לעיבוי של מתחם מסוים. המתחם יכול לכלול בניין אחד, מספר בניינים או שכונה שלמה. ​כדי להתחיל את התהליך, על הרשות המקומית להגיש לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בקשה לסיוע בקידום הפעילות במתחמים שבחרה, באמצעות מתן הטבות מס וסיוע במימון יועצים לתכנון הפרויקט.            

מסלול היזמים - מיס​​​וי

מסלול היזמים נועד לסייע ליזמים פרטיים, אשר מעוניינים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית באמצעות הריסת מתחם (ובו בניין אחד או יותר) ובנייתו מחדש. באפשרות היזמים לבקש את המלצת שר הבינוי והשיכון על המתחם להתחדשות עירונית, בכדי לקבל הטבות במסים ובמע"מ. באופן זה, הופך הפרויקט לכדאי יותר מן הבחינה הכלכלית.                    

תכנית מתאר ארצית (תמ"א 38) לחיזוק מבנים בפני רעידות ​​אדמה

פרויקט תמ"א 38 מתבצע בבניין בודד, ותכליתו היא לשפר את עמידות המבנה מפני רעידות אדמה. הפרויקט מתבצע באמצעות חיזוק ועיבוי על גבי המבנה הקיים והרחבתו (תמ"א 1, תמ"א 3) או על ידי הריסת המבנה הקיים ובנייתו מחדש (תמ"א 2). פרויקט זה מקודם בהליך תכנוני קצר יחסית, הדורש הוצאת היתר בנייה (ללא צורך באישור תכנית מפורטת) ובחינה מצומצמת של היבטים תכנוניים-סביבתיים הגובלים בחלקה.

סוגי התכניות​​ של התחדשות עירונית

הריסה ו​​בנייה מחדש

בתכנית זו מתבצעת הריסה של המבנה הקיים ומוקם מבנה חדש בסטנדרטי​​ם מודרניים. ניתן לבצע זאת באמצעות הריסה ובנייה של המבנה הקיים (פינוי–בינוי) או לחילופין באמצעות בניית מבנה חדש בשטח אחר לטובת הדיירים המתפנים, ובהמשך הריסת המבנה הקיים ובנייתו מחדש (בינוי–פינוי–בינוי).

חיזוק המבנ​​​ה מפני רעידות אדמה ותוספת בנייה

תכנית חיזוק המבנה מאפשרת ביצוע של פעולות הנדסיות לטובת חיזוק המבנה, תוך כדי הוספת קומות חדשות על גג הבניין הקיים והרחבת הדירות הקיימות. פעולה​ זו מאפשרת את חיזוק המבנה ללא עלויות מצד הדיירים. עם זאת, התכנית יעילה פחות נגד רעידות אדמה בהשוואה לתכנית ההריסה והבני​יה מחדש.

הה​​​בדלים העיקריים בין פרויקט תמ"א 38 לבין פרויקט פינוי-בינוי

ההבדלים העיקריים מתבטאים בנושאים​ הבאים:

​בשלב ההתאר​​​גנות

בתמ"א 38 יש צורך בהתארגנות של בעלי הדירות (מבנה בודד) ו​הגעה להסכמות. בפינוי בינוי שלב התארגנות בעלי הדירות והגעה להסכמות יכול להיות ארוך ומורכב יותר, משום שמעורבים בו מספר גדול של בעלי דירות (מספר מבנים)

משך התכנון וקבלת​​ האישורים לפרויקט

בתמ"א 38 יש צורך בתכנון הבניין ובאישור התכנון (רישוי) באמ​​​צעות הוצאת היתר בנייה. מדובר בהליך תכנוני קצר יחסית, משום שהיתרי הבנייה נגזרים מכוח תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים. בפינוי בינוי יש צורך באישור תכנית מפורטת, הליך תכנוני ארוך ומורכב, המתייחס גם להיבטים תכנוניים רחבים וסביבתיים בעלי השפעה על השכונה. בפינוי-בינוי מידת הוודאות התכנונית נמוכה יותר מאשר בתמ"א 38, ועל כן כרוכה בסיכונים רבים יותר עבור היזם וגם עבור בעלי הדירות. בפינוי-בינוי, לאחר אישור התכנית המפורטת, נדרש הליך נוסף לאישור היתר הבנייה.

במהלך ב​​יצוע הפרויקט

בתמ"א 38 חיזוק ועיבוי, הדיירים בדירות הקיימות ממשיכים​​​ להתגורר בדירתם בזמן ביצוע העבודות. המשמעות שמתגוררים באתר בנייה במשך שנה–שנתיים. יש להביא בחשבון כי בעת הבנייה ייתכנו הפרעות ומטרדים שונים בעקבות העבודות. בפרויקט הריסה ובנייה מחדש, הדיירים עוברים לדירה חלופית בשכירות עד לסיום הבנייה וחוזרים לדירה חדשה בבניין החדש שנבנה. כך גם בפרויקטים של פינוי בינוי.

​עלויות אחזקה, ועד בית וא​​רנונה

בכל הפרויקטים יחולו שינויים בעלויות אלה בעקבות הגדל​​ת עלויות התחזוקה של מערכות הבניין והמעלית ובעקבות מהוספת שטחים לדירות. ייתכנו שינויים בסיווג (הנכס) בנושא תשלומי הארנונה, וגם תשלומים קבועים אלה עשויים להשתנות. יש להבהיר כי השינויים אינם זהים בכל המסלולים, וכי בתמ"א - חיזוק ועיבוי הוצאות האחזקה גדלות אך לא בהרבה. בתמ"א 38 - הריסה ובנייה מחדש ההוצאות גדלות, בעיקר לצורך תחזוקת המעליות והחניונים התת-קרקעיים. בפינוי-בינוי נבנים בדרך כלל מבנים גבוהים הכוללים חניונים, מעליות ומערכות מתקדמות (גילוי עשן ואש, משאבות, גנרטורים ועוד), ועל כן עלויות האחזקה גדלות בהרבה בהשוואה להוצאות שנדרשו בבניין הישן.

השותפים​ העיקריים בפרויקטים של התחדשות עירונית

​​​כדי לאפשר את קידום ההתחדשות העירונית נדרשים שיתוף פעולה והסכמות של מספר גורמים, ששיתוף הפעולה מצדם הכרחי לקידום פרויקט מוצלח במהירות ובמקצועיות.

שותפים התחדשות עירונית

​הרשויות המקומ​יות

הרשויות המקומיות שבתחומן מקודמות תכניות להתחדשות עירונית מחזיקות בתפקיד חשוב מאוד, שכן הן הגורם המספק את השירותים לתושבים הקיימים ולתושבים העתידים להתגורר בשטחה. הרשויות יכולות להביא להצלחת הפרויקטים, וכן לתרום לכך שהבנייה החדשה תשולב ב​​צורה מיטבית עם התשתיות העירוניות, כגון: ביוב, מים, חניה, מוסדות ציבור וחינוך.

​היזמים והמארג​נים או המנהלת העירונית

המנהלת העירונית או היזמים הם הגורם המוציא לפועל א​ת תכניות ההתחדשות העירונית, הן באמצעות הכנת תכניות במסלול מיסוי, והן באמצעות הגשת היתרי הבנייה ובנייה בפועל. כדי שהמנהלת או היזמים יבצעו פרויקט להתחדשות עירונית, על הפרויקט להיות כדאי מן הבחינה הכלכלית. הכדאיות נגזרת מעלויות הפרויקט, המורכבות מתהליכי התכנון, ארגון הדיירים והבנייה בפועל, בהשוואה לרווח האפשרי ממנו, אשר כולל את מחיר הדירות העתידי, מספר הדירות וכו'.

​​בעלי הדירות והנכסים

ההתחדשות העירונית מבטיחה לתושבים ולבעלי הדירות ית​​רונות רבים; היא מספקת להם מבנים ודירות באיכות גבוהה יותר מזו שהייתה להם, ומשביחה את ערך הנכסים שלהם.

ביכולתם של בעלי הנכסים והתושבים בשכונות המיועדות להתחדשות עירונית להשפיע במידה ניכרת על הצלחת הפרויקט; בעלי דירות המעוניינים בפרויקט יאפשרו את קידומו המהיר, ואילו בעלי דירות שאינם מעוניינים בו עשויים לעצור אותו. ככל שבעלי הדירות והנכסים יהיו מאורגנים, ייצרו נציגויות ויבצעו יחדיו הח​לטות הנוגעות להתחדשות במקום מגוריהם, סיכוייה של התכנית להתקדם במהירות ובצורה הטובה ביותר, יעלו באופן משמעותי.

בינוי-פינוי-ב​ינוי​​

  1. החלטת ממשלה מספר 989 (דר/34) מיום 27/11/2013 בנושא "עידוד התחדשות עירונית באמצעות פרויקטים לבינוי-פינוי-בינוי ללא מעורבות יזם" הטילה על משרד הבינוי והשיכון לפעול לקידום מסלול חדש, במסגרתו יעברו הדיירים אל מבנה חדש קודם להריסת המבנה הישן.​
  2. על פי מתווה המסלול, יפעל משרד הבינוי והשיכון/ הרשות המקומית/ המנהלת העירונית להכנה ולאישור של תכנית מפורטת לקרקע פנויה ולשיווקה בשיתוף עם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) במכרז הכולל תחרות על מחיר הקרקע, תוך מתן אופציה למדינה או למי מטעמה לרכוז חלק מיחידות הדיור במחיר ובתמהיל שייקבע במכרז ("מתווה אופציה") או לחילופין, תוך קביעה שאחוז מסוים מהדירות יימסר למדינה או למי מטעמה, ללא תמורה ("מתווה קומבינציה").
  3. במקביל לתחילת הבנייה במתחם זו, או קודם לכן, יפרסם המשרד קול קורה לבעלי דירות בשכונה המיועדת להתחדשות עירונית המעוניינים להתאגד במקבץ שלם (100% הסכמות), ולמכור למדינה את מלוא זכויותיהם בדירות.
  4. הדיירים יחתמו על חוזה לרכישת/ קבלת הדירה מול הזוכה בקרקע הפנויה, כאשר מפרט הדירה לא יפחת מהמפרט של יתר הדירות בפרויקט או מהמפרט הקבוע במרכז, הגבוה מביניהם. לדיירים תינתן אפשרות לשדרוגי מפרט על חשבונם, ישירות מול הזוכה.
  5. לאחר פינוי המקבץ, יפעל משרד הבינוי והשיכון להריסת המבנים הישנים ולהפעלת התהליך האמור מראשיתו בקרקע שהתפנתה.
  6. למסלול זה מספר יתרונות ברורים שחוסכים מהדיירים מעבר זמני לדירה שכורה ומנגנון של "מפתח תמורת מפתח", היוצר ביטחון וחוסך סיכון לדיירים.

​פינוי אשפה פניאומטי

מערכת פינוי אשפה פניאומטי פותרת את הצורך בחדר אשפה מרכזי ומבטלת מטרדי זיהום אויר, מחלות, ריחות רעים ורעש במתחם המגורים ובשכונה. המערכת מתוכננת ונבנית לפי סוג הבנייה למגורים, לרוב באמצעות פתרונות תת-קרקעיים. במבני המגורים נבנה חדרון קטן עם פתחי כניסה מכל סוגי האשפה. בקומת המגורים מושלכת האשפה לתוך תעלה ("שוט") ונופלת או נשאבת בוואקום לתחתית השוט, ומשם לטרמינל השכונתי. המערכת חוסכת את הצורך במתקני אשפה, כניסה של משאיות אשפה, ופועלת בעיקרה ללא מגע יד אדם.​​

תרומת התהליך לשיפור איכות החיים

תהליך התכנון יתרום לשיפור איכות החיים במגוון תחומים:

  • מרחב ציבורי - שיפוץ גנים, שפת רחוב, יצירת רצף, שטחים ציבוריים.
  • מגורים - כל יחידת דיור תזכה לשיפור, שיפוץ חזיתות, תמ"א 38, פינוי בינוי ועוד.
  • קהילה - שיתוף ציבור, מינהלת, פעולות קהילתיות, אירועים ועוד.
  • חינוך - יצירת רצף חינוך איכותי מגיל גן ועד בגרות.
  • ​​תעסוקה - עירוב שימושים, יצירת קמפוס, שילוב תעסוקה מתקדמת.​

​​​​תכנית פינוי בינוי - רמת אליהו

שכונת רמת אליהו שהוקמה לפני כ- 75 שנה הינה אחת השכונות הוותיקות בראשון לציון. שטח השכונה (כולל אזורי התעסוקה) כ- 1,200 דונם. שטח אזורי התעשייה כ- 240 דונם וכ- 180,000 מטר רבוע בנוי. מספר התושבים בשכונה כיום כ- 13,000. מספר יחידות הדיור בשכונה: כ- 4,300 מתוכן כ- 3,100 זקוקות לחיזוק (פינוי בינוי או תמ"א 38). פינוי בינוי מיועד לדירות שיכון ישנות בבנייני "רכבת", והבניינים האחרים, שהם בנייני H עם כניסה אחת, מיועדים לתמ"א 38.

שלבי ​​ביצוע

​שלב א'- בינוי בשכונות החדשות הקולטות על קרקע של רשות מקרקעי ישראל ומעבר חלק מתושבי השכונה לדירות חדשות אלו.
שלב ב'- לאחר פינוי הדיירים ייהרסו המבנים הישנים בשכונה ובמקומם ייבנו בניינים חדשים, דבר שיאפשר מעבר של תושבים נוספים בשכונה לדירות חדשות ולפנות את הישנות, וחוזר חלילה עד להשלמת פינוי כל הדירות שבמסגרת התוכנית.

מפת העיר
עקרונות התכנון
​מפת העיר
​מפה עקרונות התכנון

מצב קיים בשכונה

  • גודל דירה ממוצע כ- 50 עד 60 מטר רבוע.
  • המצב הפיזי של הבניינים בחלקו הגדול ירוד.
  • בחלק מהבניינים קיימים ליקויי בטיחות משמעותיים.
  • תשתיות מיושנות.
  • מבנים ללא מעליות וללא מרחב מוגן דירתי (ממ"ד).
  • מבנים שלא עומדים בתקנים העכשוויים.
  • בחלק מהמבנים הורחבו הדירות בצורה לא אחידה, הפוגעת במראה המבנה ובמראה השכונה, ואשר יצרו בעיות קונסטרוקטיביות ובטיחותיות.

במהלך השנים נעשו מספר ניסיונות שיקום לשכונה בהצלחה חלקית בלבד. על מנת להביא לפתרון מלא של שיקום השכונה, החליטה עיריית ראשון לציון ליזום תכנית מקיפה להתחדשות עירונית לשכונה שעיקרה ביצוע "בינוי פינוי בינוי" לדירות הנ"ל. 

עקב הכמות הגדולה של הדירות לפינוי מול יכולת הקיבול של שטח השכונה, גובש פתרון ייחודי שיאפשר בנייה מחוץ לשכונה כדי להעביר חלק ניכר מדיירי השכונה למתחמי מגורים חדשים בשכונות אחרות בעיר.

בשיתוף פעולה תקדימי עם משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל, גובשה תכנית לפיה תוקמנה בשכונות נחלת יהודה וצריפין (בשטח המחנה המתפנה) דירות בהיקף שיאפשר פינוי של כ- 1,500 יחידות דיור מתוך שכונת רמת אליהו, כאשר המדינה הסכימה להעמדת הקרקע שבבעלותה תוך ויתור על מירב התמורה של הקרקע הקולטת לטובת הדיירים שיפונו מהשכונה. 

עקרונות ​התכנון לפרויקט הבינוי פינוי

  • ​כ- 400 יחידות דיור ליד נווה ים - ללא שינוי.
  • בנייה צמודת קרקע בדרום השכונה - ללא שינוי.
  • מתחם פוזננסקי – תכנית פינוי בינוי מאושרת להקמת 290 יחידות דיור. 
  • מבני "הרכבת" יעברו תהליך של פינוי בינוי.
  • חלק משטחי התעשייה יפונו לטובת שימושים מעורבים.
  • כמחצית מדירות התמורה לדיירי השכונה יינתנו מחוץ לשכונה. 
עקרונות התכנון רמת אליהו
קרקעות משלימות


​​מפת התכנית​
מפה קרקעות משלימות פינוי בינוי רמת אליהו