​​​​​תמ"א 38  ובינוי – פינוי – בינוי בשכונת רמת אליהו בראשון לציון

​רמת אליהו הינה שכונה ותיקה בעיר ראשון לציון אשר במשך שנות קיומה הייתה שכונה קולטת עליה. הבניינים בשכונה נבנו כפי שהיה נהוג לבנות בעבר, בנייני שיכון ישנים מבלוקים. כיום, ה"בלוקים" האלה אינם בטוחים מפני פגיעת רקטה/קאסם או רעידת אדמה, כמו כן, בשל תזוזת האדמה ותוספות הבנייה נוצרו סדקים בחלק מהבניינים השונים. 
במהלך השנים נעשו מספר ניסיונות לשקם את השכונה וכחלק מניסיונות אלה, החליטו משרד השיכון ועיריית ראשון לציון באמצעות מנהלת פינוי בינוי רמת אליהו לקדם תכנית מקיפה להתחדשות עירונית בשכונה, שעיקרה ביצוע פינוי בינוי לדירות השיכון בבנייני הרכבת, וחיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38 במטרה ליצור מרחב ציבורי איכותי ובטיחותי שאנשים יאהבו לחיות בו. 
הפרויקט מבוסס על תכנית בינוי-פינוי-בינוי ראשונה מסוגה בה המדינה הקצתה קרקעות משלימות מחוץ לשכונה בעלות מופחתת לצורך בניית הדירות החדשות. בשלב ראשון ייבנו דירות חדשות בשכונות חדשות בעיר אליהן יעברו חלק מתושבי השכונה בשיטת "כל הקודם זוכה", זאת אומרת שמתחמים אשר ישלימו את התהליך מהר יותר, יוכלו לבחור בשכונה בה ירצו לגור עד לסיום מכסת הדירות שהוקצתה באותה שכונה. 
בשלב השני ייהרסו בתיהם של אלה שעברו ובמקומם ייבנו בניינים חדשים ודירות חדשות אליהן יעברו שאר תושבי השכונה, כך עד להשלמת הפרוייקט.
להלן רשימת השכונות החדשות ומכסת הדירות עבור תושבי שכונת רמת אליהו בכל אחת:
  • שכונת נחלת יהודה -  714 יחידות דיור
  • שכונת נוריות - 150 יח' דיור
  • מתחם האלף - 150 יחידות דיור
  • רמת אליהו 1500 יחידות דיור מתוכן במתחם הקראוונים 23 יח' דיור

הפרויקט מתבצע באמצעות הגדלת היצע הדיור הקיים וייעול השימוש בקרקע בשים לב לבנייה בסטנדרט חדש ובטיחותי, לשימור השטחים הפתוחים, למוסדות הקהילתיים, לליווי התושבים בתקופת הביניים ולהסתגלות לאחר המעבר לבית החדש.
תושבי רמת אליהו יעברו מבתיהם בשכונה רק לאחר שהדירה החדשה תהיה מוכנה בשיטת "מפתח תמורת מפתח".
הפרויקט מקיף ומסתכל בצורה רחבה על חיזוק הזיקה והקשר בין השכונה ומרכז העיר, מתוכננים כבישים חדשים , שדרה מרכזית של חנויות, בתי קפה ומרחבים ירוקים, מבני ציבור, שבילי אופניים, ותחבורה ציבורית שתחבר את השכונה למרכז העיר, לשכונות האחרות ולמרכזי התעסוקה וזאת במטרה להוביל שיפור משמעותי באיכות החיים של התושבים.

מה תושבי השכונה הזכאים מקבלים במסגרת פרוייקט בינוי פינוי בינוי?

  • דירה חדשה בבניין חדש "מפתח תמורת מפתח" 
  • ממ"ד - תוספת של 12 מטר לשטח הדירה הקיים כיום
  • מינימום שטח לדירה חדשה הינו 62 מ"ר (מי שדירתו קטנה מ 50 מ"ר יקבל גם דירה של 62 מ"ר)
  • חניה בטאבו 
  • מרפסת שמש בגודל 12 מטר (בנוסף לשטח הדירה)

סל שירותים הכולל: 
  • ליווי אישי
  • ליווי קהילתי
  • ליווי שמאי 
  • ליווי משפטי 
  • הובלה לדירה החדשה 

היתרונות בפרויקט במתכונת זאת?

  • פרוייקט תקדימי לאומי בחסות המדינה ועיריית ראשון לציון
  • קבלת דירה חדשה וממוגנת 
  • אפשרות לבחור שכונה חדשה למגורים (בשיטת של "כל הקודם זוכה")
  • אין שלב ביניים של שכירות – מפתח תמורת מפתח – וודאות ובטחון
  • ליווי אישי של התושבים לאורך כל התהליך
  • רווח כספי גדול בהפרש בין הדירה הקיימת לבין ערך הדירה החדשה
  • המנהלת מסייעת לקידום הפרוייקט יחד עם הדיירים
  • אין תשלומי מיסים עבור הדירה החדשה (כחלק מפרויקטי פינוי בינוי)

זכויות הדיירים 


הובלה 
עם המעבר לבית החדש כלל תושבי השכונה יהיו זכאים להובלה של תכולת דירתם מהדירה הישנה בשכונה, לדירה החדשה.

עו"ד דיירים 
תפקיד עורך דין להגן על זכויות הדיירים, ללוות ולהדריך אותם משפטית בשלבים השונים של הפרוייקט ובחתימת החוזה מול המדינה והקבלן ולכן חשוב שעורך הדין יהיה מקצועי מתחום המקרקעין.
המנהלת פרסמה מכרז למשרדי עורכי דין לליווי תושבי רמת אליהו במסגרת התכנית, בתנאי הסף ביקשה המנהלת שמשרד עורך הדין יעמוד בדרישות משרד השיכון ויהיה:
בעל ותק וניסיון רציף ומוכח כעו"ד של 10 שנים לפחות.

בעל כל הרישיונות הדרושים לצורך עיסוק במקצוע:
רישיון עו"ד תקף מלשכת עורכי הדין.
משרד הכולל לפחות 5 עובדים, לפחות 3 עו"ד בעלי ותק של 3 שנים ומעלה.
הצוות יכלול לפחות עו"ד אחד דובר השפה האמהרית, או התחייבות להעסיק עו"ד דובר אמהרית.
ניסיון מוכח במהלך 10השנים בייצוג רשויות מקומיות ו/או גופים ציבוריים ו/או גופים פרטיים ו/או דיירים בתחום
ההתחדשות העירונית.
ייצוג דיירים ב- 3 פרויקטים של פינוי בינוי או תמ"א 38/2 .

במסגרת המכרז בחרה המנהלת 4 משרדים שעמדו בתנאי הסף:
  • משרד יהב דינה ושות', חברת עורכי דין
  • משרד כבירי נבו קידר בלום ושות', חברת עורכי דין
  • משרד ל. עמידור ושות', חברת עורכי דין
  • משרד יוסף קלו, עורכי דין
נציגי וועד המתחם אשר יבחרו על ידי הדיירים, יבחרו את אחד מארבעת המשרדים לצורך ליווי הדיירים בפרוייקט.
דייר שירצה ליווי של משרד עורכי דין מטעמו יצטרך לממן זאת מכיסו.

שמאי דיירים 
שמאי הדיירים מלווה את הדיירים בפרוייקט ותפקידו להעריך ולנקד את הדירה הישנה בהתאם לפרמטרים קיימים כגון: קומה, מיקום, כיווני אוויר ועוד, כך הוא מסייע לתושבים לקבל דירה חדשה בעלת מאפיינים דומים לזאת הישנה, על פי דירוגם היחסי. המנהלת פרסמה מכרז לשמאי אשר ייצג את הדיירים בפרויקט "בינוי-פינוי-בינוי" – שכונת רמת אליהו ראשון לציון. (מכרז 01/2018)
בתנאי הסף נדרש שמשרד השמאים יכלול-
  • צוות הכולל לפחות 5 עובדים מתוכם 2 שמאים
  • ניסיון מקצועי של 10 שנים לפחות כשמאי מקרקעין.
  • ניסיון במהלך 10 שנים בעריכת לפחות 25 שומות מקרקעין עבור רשויות מקומיות ו/או גופים  ציבוריים ו/או גופים פרטיים בתחום ההתחדשות העירונית בדגש על עריכת ניקוד לדיירים מפונים.
  • 5 עבודות לפחות בעריכת טבלאות ניקוד לדיירים מפונים.
המשרדים שנבחרו:
  • משרד השמאי אינג' חיים גלנצר
  • משרד השמאי טובי גרש בע"מ

מיסוי
במסגרת הפרוייקט קיים פטור ממיסים עבור דירה ראשונה (מס שבח ומס רכישה), דייר אשר יש ברשותו יותר מדירה אחת באחריותו להתייעץ עם עורך דין לעניין תשלום המיסוי כחוק.