פרסום הקלות ושימושים חורגיםהערה חשובה: התוכן שלהלן הינו בגדר המלצה בלבד, ומיועד לסייע למגישי בקשות להיתרי בנייה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. האחריות על ניסוח הבקשה להקלה מוטלת על מבקשי ההיתר בלבד. איתור פרסום בקשות ​​להיתר בנייה ותב"ע >​​​

הקל​​​ה - הגדרות 

על כל חלקה חלה תכנית בניין עיר (תב"ע) בתוקף, אשר מפרטת הוראות בינוי לפיהן ניתן לפנות אל הוועדה המקומית על מנת להגיש בקשה להיתר בנייה. כך למשל תב"ע יכולה לכלול את השימושים המותרים במגרש, זכויות הבנייה, קווי בניין, מספר קומות וגובה מירבי, וכדומה. לעיתים קרובות, בחלקה אחת חלות במקביל מספר תכניות עירוניות כלליות, בנוסף לתכנית הראשית. בקשה להיתר חייבת להתאים להוראות כל התכניות החלות בה, ובנוסף, להתאים להוראות ותקנות חוק התכנון והבנייה.

הקלה היא הרשאה לבצע בנייה בשינוי קל מהוראות התכנית החלה במקום, כגון: שינוי קל בקווי בניין או שינוי קל במספר הקומות. ההקלות נועדו לאפשר גמישות תכנונית, היות שתכניות תקפות למשך שנים רבות ונדרשת התאמה למציאות מורכבת ומשתנה. יחד עם זאת, החוק מגביל את הסטייה המותרת מהוראותיה של תכנית בתוקף, כדי לשמור על עקרונותיה, אופייה ומהותה העיקרית של התכנית.

שימוש חורג הוא האפשרות לשימוש זמני בבניין קיים בניגוד לשימוש שנקבע בהיתר הבנייה המקורי. 

  1. אם השימוש המבוקש אינו מופיע ברשימת השימושים המותרים על פי תכנית בניין עיר החלה במגרש (תב"ע), יש לבקש שימוש חורג מתכנית, והוא חייב להיות מוגבל בזמן. 
  2. אם השימוש המבוקש תואם את השימושים המותרים על פי התכנית המפורטת החלה במקום, מדובר בשינוי ייעוד בהתאם לתב"ע. במקרה כזה לא נדרש פרסום הקלה ושימוש המבוקש לא מוגבל בזמן.

​סטייה ניכרת

כאשר מדובר בסטייה ניכרת, המחוקק הגביל וקבע כי לא ניתן לאשר שימוש החורג מהשימוש המקורי בצורה מהותית, כשהשימוש מגיע לכדי סטייה ניכרת. סעיף 151 לחוק התכנון והבנייה קובע: 151 (א). "לא יינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטייה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבניין". 

תקנות הת​כנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002, מפרטות רשימה של עבודות המהוות סטייה ניכרת. להלן חלק מהמקרים שהוגדרו בחוק ובתקנות כסטייה ניכרת, אשר לא ניתן לאשר אותה כהקלה:

  • בנייה בשינוי מהוראות הבנייה הקבועות בתכנית, שמשנה את אופי הסביבה הקרובה.
  • בנייה בשינוי מהוראות הבנייה הקבועות בתכנית שלא תאפשר לעשות שימוש בבניין בהתאם לייעוד הקבוע לו בתכנית. 
  • בנייה שיש בה הגדלת זכויות בנייה מעבר לנקבע בהוראות התכנית שהופקדה לאחר 01/08/1989 אינה אפשרית בדרך של הקלה (למעט תוספות שהוגדרו בסעיף 151 לחוק, כגון תוספות לצורך יצירת נגישות לאנשים עם מוגבלות או לצורך מרחב מוגן).
  • תוספת קומות מעבר לקבוע בהוראות התכנית, אם היא חורגת מהמפורט בתקנות. לדוגמה: התקנות קובעות, כי כאשר הוראות התכנית קובעות כי ניתן להקים בניין בן 3 עד 4 קומות - לא ניתן להוסיף יותר מ- 2 קומות בהקלה. בכל מקרה, הבקשה צריכה לעמוד גם במגבלות שהוזכרו לעיל, כגון בעניין המגבלה בתוספת אחוזי בנייה. 
  • בנייה מעבר לקו הבניין שנקבע בתכנית, שהוא קו שנקבע כגבול לבנייה. ההוראות בתקנות מגדירות אלו שינויים בקו הבניין לא ניתן להתיר בהקלה. ההוראות מבחינות בין קו בניין קדמי, אחורי וצדי, וכן בין סוגי המבנים שמבקשים לבנות, כגון בניין חדש, תוספת לבניין קיים (קיר עם פתחים או ללא פתחים), סככה לחניה, ביתן שומר, מקלט, ממ"ד, בריכת שחיה, פיר למעלית, חדר אשפה וכדומה.

קיימים מקרים מיוחדים בהם תב"ע קובעת נושאים שונים שאינם כלולים בתקנות סטייה ניכרת לגביהם ניתן לבקש הקלה. במקרים אחרים, התב"ע מצמצמת את ההקלות שניתן להגיש על ידי כך שהיא קובעת שסטייה מהוראה מסוימת מהווה סטייה ניכרת.

לסיכום: הוועדה המקומית לא תאשר הקלה במקרה של שינוי שמהווה סטייה ניכרת מהתכנית החלה על המקרקעין, ואינו שינוי קל, בהתאם לתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית), התשנ"ב–2002 ולסעיף 151 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. 

​​האם הקלה היא זכות מוקנית? האם ניתן להסתמך עליה בעת ביצוע עסקה?

הקלה אינה זכות מוקנית ואין להסתמך עליה בעת עסקת מקרקעין. סעיף 147 (א) לחוק קובע: "הוועדה המקומית רשאית לתת הקלה למבקש היתר לפי סעיף 145".

הוועדה המקומית רשאית לאשר הקלה אך איננה חייבת לעשות זאת. אישור הוועדה המקומית מותנה בפרסום דבר ההקלה, בחינת הסיבות לבקשה, חוות דעת תכנונית והתייחסות להתנגדויות אליה, במידה והוגשו. הוועדה בוחנת כל מקרה לגופו, בהתאם למצב הייחודי של המגרש, הפתרונות התכנוניים המוצגים, מידת ההשפעה על הסביבה הקרובה וכדומה. לעיתים, יכולה הוועדה המקומית לאשר הקלה בבניין אחד ולא לאשר הקלה דומה בבניין אחר שבו יש נסיבות תכנוניות שונות.

היות ולא ניתן לדעת מראש מה תהיה החלטת הוועדה המקומית לגבי ההקלות שהוגשו, לא תהיה התייחסות אליהן בתיק המידע. זאת גם הסיבה שלא ניתן להסתמך על אישור הקלה מראש, בעת ביצוע עסקאות מקרקעין.

הסמכות לאשר או לדחות את ההקלות המבוקשות נתונה לוועדה המקומית או לוועדת הערר בלבד.

​​תהליך בקשת הקלה  

בדף הראשון במפרט הבקשה להיתר (הגרמושקה) על עורך הבקשה למלא את פירוט ההקלות המבוקשות ואת הנימוקים לבקשה. מומלץ להיעזר במדריך זה לשם ניסוח ברור של ההקלה המבוקשת, בהתאם לחוק (מפורט בהמשך).

​מסלול בקשה להיתר הכוללת הקלות

לבקשות להיתר הכוללות הקלה ו/ או שימוש חורג, יש מסלול שונה וארוך יותר מאשר לבקשות להיתר שאינן כוללות הקלה. מסלול זה מפורט להלן:

  1. בקשה להיתר הכוללת הקלות ו/ או שימוש חורג, מחויבת בפרסום ב- 3 עיתונים שונים, הצגת מודעות בחזית הבניין/ המגרש נשוא הבקשה ומשלוח הודעות אישיות לבעלים ולמחזיקים בבניין או בקרקע לגביהם הוגשה הבקשה, והגובלים בבניין או בקרקע. הפרסום נעשה על חשבון מבקש ההיתר באמצעות חברת פרסום חיצונית, וכרוך בהמתנה של 14 יום לצורך מתן אפשרות לציבור להגיש התנגדויות, הכול בהתאם למפורט בסעיף 149 לחוק. 
  2. לאחר הפרסום ותקופת ההמתנה כחוק, נדונה הבקשה להיתר הכוללת הקלה ו/האו שימוש חורג בוועדת המשנה של הוועדה המקומית. 
  3. במסגרת דיון זה תדון הוועדה גם בהתנגדויות (אם הוגשו כאלה), ותחליט האם לאשר את ההקלה.
  4. הוועדה המקומית יכולה לזמן את הצדדים השונים להשמיע את טענותיהם ו/ או לצאת לסיור בשטח, אם היא רואה צורך בכך. הוועדה גם רשאית להתנות את אישורה בשינויים ותיקונים שונים בנוסח הבקשה. 
  5. לאחר קבלת החלטת הוועדה המקומית בנוגע לבקשה להיתר הכוללת הקלה ו/ או שימוש חורג, יש להמתין לפחות 30 יום לפני הוצאת היתר הבנייה, היות ולמתנגד אשר הוועדה המקומית דחתה את התנגדותו או קיבלה אותה בחלקה קיימת זכות ערר בפני ועדת הערר המחוזית. זכות זו אינה קיימת בבקשות תואמות תב"ע, בהן רשאית הוועדה המקומית להוציא היתר מיד עם קבלת החלטת הוועדה והשלמת התנאים להוצאת היתר.
  6. ניתן להגיש ערר לוועדת הערר​ על החלטת הוועדה לדחות בקשה להקלה או התנגדות. 
  7. היתר להקלה או לשימוש חורג מותנה בתשלום ההיטל שייקבע בכפוף לחוק. שומת היטל ההשבחה תוזמן לאחר תשלום מקדמה לכיסוי הוצאות השמאות. פרסום לפי ​​תכנית?

פרסום לפי ​​תכנית

לעתים, מורה תכנית מתאר או תכנית מפורטת (תב"ע) לבצע פרסום בעת הגשת בקשה לגבי בנייה או שימוש, אשר הותר עקרונית בתכנית, אך גם מחייב הפעלת שיקול דעת נוסף על ידי הוועדה המקומית. זאת בשל הצורך ביידוע הציבור, ובעיקר את בעלי החלקות הגובלות בחלקה לגביה הוגשה הבקשה, על מנת לאפשר להם להגיש התנגדות.

הליך הפרסום והיידוע נעשה בדרך הדומה לפרסום הקלה.

פרסום לפי תמ"א 38​​

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התכנית מעניקה תמריצים שונים כנגד חיזוק המבנים אך קבעה, בין השאר, שתנאי לדיון בבקשה, יהיה פרסום הודעה על כך ומתן הזדמנות לכל בעל עניין להגיש התנגדות תכנונית מנומקת (הוועדה המקומית איננה דנה בהתנגדויות בנושאים קנייניים). הפרסום נעשה במתכונת דומה לסעיף 149 לחוק (כפי שפורט לעיל).