​​​​​​​​​הנחיות מרחביות ומסמכי מדיניות​​​​​​​תכנית פיתוח

  1. ​בכל בקשה להיתר לבניין חדש, לתוספת משמעותית לבנ​יין קיים, או לתוספת בנייה הכוללת שינוי בקומת הקרקע, יש להגיש תכנית פיתוח של המגרש וסביבתו בקנה מידה (קנ"מ) של 1:100. במגרשים העולים על 5 דונם ניתן לצרף תכנית פיתוח בקנ"מ של 1:250.
  2. העמדת המבנה תהיה על פי הנחיות התב"ע ונספח הבינוי והפיתוח. במידה ומוצעת העמדה שונה מהבינוי יש לציין זאת על גבי התכנית.
  3. מפלס הכניסה הקובעת למבנה ייקבע צמוד ככל שניתן לגובה מכסה שוחת הביוב הסמוכה, בתוספת 40 סנטימטר. 
  4. תכנית הפיתוח תתייחס לתכנית המדידה, לגבולות המגרש, למגרשים הצמודים כולל הרחוב עליו נסמך המגרש, להתחברות לתשתיות, לגובה ה- 0.00, להנחיות פקיד היערות, לתכנית פיתוח ובינוי לשכונה, לחומרים לפרטים אופייניים, לניקוז השטח בהתאם למדיניות העירונית של התחברות למערכת הניקוז העירונית, וכל זאת בהתייחס למגרשים ולרחוב הגובלים.
  5. תכנית הפיתוח תתייחס ותציג את הנושאים הבאים:
    • הגבהים המתוכננים במגרש וסימון קווי גובה וניקוז המגרש בשלמותו
    • גבהי המגרשים הצמודים ומפלסי הכניסה לבניינים השכנים 
    • גבהי המדרכה, השבילים והכבישים הגובלים
    • גבהי הקירות הקיימים והמתוכננים
    • שטחי הגינון, עצים קיימים ומתוכננים (בהתייחס לחוות דעת פקיד היערות)
    • שבילים, מדרגות ורמפה על פי צורך
    • כניסות למגרש, מקומות חניה, מתקני חניה וכניסות לחניונים תת קרקעיים
    • אזורי חלחול 
    • מיקום פילרים, גמל מים, מערכות אוורור, מכלי תשתית טמונים (רק במקומות שיתאפשר לשלבם מבחינה תכנונית), חדר אשפה או נישת טמוני קרקע (רק במקומות שיתאפשר לשלבם מבחינה תכנונית) - ראה תכנית 
    • לא יותר מיקום פילרים וגמל מים בחזית לרחוב אלא בניצב לו או במיקום מוצנע ככל הניתן.
    • עצים קיימים ונטיעות מתוכננות בשטח המגרש ובשטח המדרכות הגובלות, בתיאום עם מחלקת הגנים ובאישורה
    • עמודי התאורה הקיימים והמתוכננים בשטח המגרש ובשטח הציבורי הגובל, סוג העמודים והפנסים וכדומה.
    • מיקום עמודי החשמל, הטלפון, קווי מתח גבוה, קווי מים ראשיים, קווי ביוב מאסף ראשי, קווי תיעול וקולטני מי גשם, מדי מים, שוחות וכדומה, הנמצאים או עוברים בשטח המגרש או המדרכה הגובלת.
    • רכיבים לניהול מי נגר.​

טמוני קרקע

נתונים מפורטים בתכנית פיתוח​

​​​תכנית הפיתוח תכלול פרוט לגבי הנושאים הבאים: 

  1. מיקום מתקני העזר הקיימים והמתוכננים, כגון: מדי מים, בלוני גז/ צובר גז, מתקני אשפה, דרכי גישה לרכב פינוי, מתקני כיבוי אש, צנרת ביוב אנכית, יציאות אוורור למרתפים וכדוצה.
  2. חומרי הגמר, מדרגות (במידה ויש), ריהוט גן (כדוגמת ספסלים וסלי אשפה) וכדומה. 
  3. דוגמאות של הריצוף המתוכנן, עיצובו, סוג אבני השפה וכדומה, ופרטים עליהם.
  4. הפתרון המוצע לניקוז מי גשם מהמגרש ומהבניין.
  5. פרוט לגבי הגידור הקיים והמוצע. 
  6. ניתן להציג שילוב של ריצוף החניה בגינון, אך שטח זה לא ייכלל במניין השטחים המגוננים הנדרשים. 
  7. יש לוודא התאמה והמשכיות בין ריצוף המדרכה ובין החניה הקשורה אליה.
  8. כל מרכיב נוסף המתוכנן או קיים במגרש. 
  9. ריצופים וחיפויי קרקע במגרשים פרטיים - יש למקסם שטחי חלחול בתחום המגרש.
  10. ריצופים וחיפויי קרקע במגרשים ציבוריים - יש לעשות שימוש בהנחיות לריצופים על פי חוברת שפת רחוב עירונית של תכנון ובנייה.
  11. מבנים ומתקנים בחצרות הבניינים: 
    • בנייה נלווית תוצמד ככל הניתן למבנה הראשי המתוכנן במגרש.
    • חדרי שנאים יוטמנו בתת הקרקע או לחילופין בקונטור המבנה בכפוף לשמירה על המיגונים הנדרשים.
    • צוברי גז יוטמנו מתחת לפני הקרקע, בתחום קווי הבניין, בכפוף לתקן ישראלי (ת"י) 158 פרק 10- אספקת גז בבניינים במרווחים על פי התקן למרחק בין מתקני תשתית: 5 מטר מעמודי תאורה, 8 מטר מעמודי חשמל מתח גבוה, 2 מטר מעמודי חשמל מתח נמוך. אישור למיקום מחוץ לקווי הבניין ילווה בהתחייבות מחברת הגז שלא תיגרמנה מגבלות למגרשים הגובלים כתנאי לאישור תחילת עבודות.
    • פילרים וגמל המים ימוקמו בניצב לרחוב, במקום מוצנע בצידי המגרש, בנישה מותאמת לממדי האלמנט.
    • פתחי אוורור של מרתפים ישולבו בגינון בתחום המגרש הפרטי. פתחי יציאה/פליטת אויר לא יופנו ישירות כלפי השטח הציבורי (רשות הרבים) ולא כלפי מגרש שכן.
    • במקרה של מבנה בקו בניין אפס, יש למקם את ברזי כיבוי אש בחזית צדית. 
  12. בבתים משותפים, קירות המגרש בחזית הפונה לרחוב, לא יעלו על 70 סנטימטר מגובה פני המדרכה לכל היותר. במידת הצורך ייעשה שימוש בדרוג קירות. יש להימנע ככל האפשר ממצב בו גובה המגרש ביחס לרחוב דורש דרוג קירות כנזכר לעיל. 
  13. לבקשה להיתר תצורף תכנית פיתוח הכוללת ניקוז השטח, פריסת קירות היקפיים למגרש, חתכים לאורך ולרוחב המגרש ופרטים אופייניים לפיתוח.
  14. גובה מילוי קרקע על גבי תקרת חניונים מעבר לקו הבניין יהא לפחות 1 מטר נטו אדמת גן לצרכי גינון.
  15. בתחום המגרש של בתים משותפים או צמודי קרקע נדרשים 20% גינון לפחות. 5% משטחי הגינון הנדרשים ימוקמו בחזית המגרש. במגרשים קטנים ניתן להמיר 5% משטחי הגינון הנדרשים, בגינון על המבנה: גינון על גגות הנצפים מהרחוב, או ערוגות בנויות במרפסות, או גינון אנכי על קירות המבנה או על קירות היקפיים, בתנאי לשימוש בפרט גינון אנכי מיוחד המותאם לנושא זה. 
  16. במגרשים בהם מתוכננת בנייה גבוהה נדרשים 30% גינון במגרש. 
  17. במגרשים של בתים משותפים ובצמודי קרקע נדרשים 15% חלחול משטח המגרש ברוטו.
  18. במגרשים של בנייה גבוהה נדרשים 20% שטחי חלחול לפחות משטח המגרש ברוטו.

​​​​הנחיות להגשת תכ​​נית פיתוח במסגרת היתר בנייה

  1. כחלק בלתי נפרד מבקשה להיתר בנייה עבור בניין חדש, תוספת בנייה משמעותית, או תוספת בנייה בקומת הקרקע בשטח העולה על 30 מטר רבוע, יש להגיש, תכנית פיתוח של המגרש וסביבתו, ערוכה בקנ"מ 1:100. 
  2. במגרשים ששטחם עולה על 2.5 דונם, יותר תכנון בקנ"מ 1:250.
  3. תכנית הפיתוח תתייחס אל כל שטח המגרש הנידון, אל שטח המדרכה בחזית, וכן תתואם עם המגרשים הגובלים מחוץ לגבול המגרש. התוכנית תשתרע עד לגבולות הכלולים במפה הטופוגרפית. 
  4. בתוכנית הפיתוח ייקבעו שטחים ויצוינו המפלסים (הקיימים והמתוכננים) של פינות המגרש ופינות המגרשים הגובלים במגרש הנדון, מפלסי הכניסה לבניינים השכנים, הכבישים, המדרכות ו/ או השבילים הגובלים (באישור מחלקת דרכים), האלמנטים המשולבים בפיתוח, חצרות השירות, הכניסות לבניין וכדומה, שטחי הגינון, השבילים וחניית רכב, אופנועים ואופניים במגרש והגישה אליהם מהמדרכה.

פיתוח ​​המרווח ​​הקדמי

  1. מפלס המרווח הקדמי, בין גבול המגרש ודופן המבנה, יהיה בגובה מפלס הרחוב (עם שיפועים מתחייבים לניקוז מי גשם). במקרים מיוחדים, תותר חריגה מהנחיה זו במידה ולא ניתן להימנע מהפרש מפלסים, ויוצגו גדרות בהתאם להוראות לעניין גדרות.
  2. בחזית המגרש, בצמוד לגדר, תוכשר רצועה לצרכי גינון של כ- 3 מטר לפחות, ולא פחות ממחצית המרווח הקדמי. ההנחיה רלוונטית גם לצמודי קרקע. 
  3. במגרשים בגודל עד 250 מטר יידרש גינון ב- 50% לכל הפחות משטח החזית הקדמית.
  4. העמדת המבנה תיעשה על פי הנחיות התב"ע ונספח הבינוי. במידה ומוצעת העמדה שונה מהבינוי יש לציין זאת על גבי התכנית.
  5. יש להתחשב בהיבטים של בנייה בת קיימא כדוגמת ייעול החשיפה לאור ואוויר לשם ניצול מיטבי של אור, אוורור וחום השמש, לנוחות ובריאות המשתמשים במבנה, תוך התחשבות מרבית במבנים השכנים ובהצללות.
  6. מפלס הכניסה הקובעת למבנה לא יעלה על המינימום הדרוש לניקוז המגרש, ובכל מקרה לא יעלה על 1.2 מטר, מפני מדרכה קיימת/ מתוכננת בכניסה למגרש. יש להעדיף השטחת והנגשת המרחב המשותף.
  7. יש להציג תכנון הלוקח בחשבון הפחתת אפקט אי החום העירוני (צמצום השטחים האטומים, בבחירת חומרי גמר מתאימים וכדומה). 

​ני​קוז​​

  1. ניקוז מי גשם ייעשה באופן שלא ייגרם כל נזק לבניין הסמוך והסביבה; יש להרחיק את המים מהמבנה. 
  2. גובה חצרות מגוננות יהיה נמוך יותר ממפלס השבילים, וחצרות מרוצפות ושיפועי הריצוף יופנו אליהן. 
  3. מיקום ומפלס החיבור למערכת התיעול העירונית יסומן בשלב המידע להיתר על גבי מפת המדידה, ולא ניתן יהיה לשנותו במסגרת הבקשה להיתר.

​​​אינסטלציה

  1. יש להציג ניקוז המגרש והתחברות למערכת הניקוז העירונית. 

​​שכונות חדשות - הנחיות מרחביות ותכניות עיצוב

​​הנחיו​​ת מרחביות שכונת נרקיסים​

​​​​​תכניות בינוי ופיתוח - גיליון 1

תכניות בינוי ופיתוח - גיליון 2

תכניות בינוי ופיתוח - גיליון 3

הנחיות מרחביות מתחם ה- 1000​

מפרט המיפוי הלאומי ההנדסי

​​דיווח על עבודה פטורה מהיתר

דגשים מרכזיים לרפורמה בתכנון ובנייה - תיקון 101​​

מידע בנושאי רישוי ובנייה באתר משרד הפנים