​​​​​​​​​תמ"א 38תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התמ"א קובעת הוראות למתן היתרי בנייה מכוחה, לצורך חיזוק, ואינה מחייבת הכנת תכניות מפורטות.
כדי לאפשר את החיזוק מתירה התמ"א חריגה מקווי בניין ומהגובה המותרים על פי תכניות מאושרות החלות על המקום. במקביל, מציעה התמ"א תמריצים לביצוע החיזוק על ידי תוספות בנייה.​​​ מידע נוסף בנושא חקיקה ועדכונים הקשורים לתמ"א 38 >

במסגרת פרויקט תמ"א 38 זוכים הדיירים ליתרונות רבים, שבראשם חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, ובנוסף שדרוג הפיתוח, חניות, תשתיות, שיפוץ חזיתות המבנה, הוספת מעלית, שיפור מיגון ולעיתים גם הוספת מרחב מוגן דירתי (ממ"ד). כל הפעולות האלה תורמות להשבחת הנכס.

​שלבים בביצוע פרויקט תמ"א 38

שלב ראשון - בדיקת ז​כאות-היתר

השלב הראשון והחשוב ביותר בביצוע תמ"א 38 הוא השגת הסכמה של דיירי הבניין לביצוע הפרויקט. ההסכמה צריכה להיות ברוב של 66% (שני שלישים) לפחות מכלל הדיירים בבניין. יחד עם זאת, ההמלצה היא לדאוג להסכמת כל הדיירים, שכן יזמים רבים מתנים את כניסתם לפרויקט בהסכמה מלאה.

שלב שני - בחירת יזם/​ קבלן

השלב השני הינו בחירת יזם או קבלן לביצוע הפרויקט. יזמים וקבלנים רבים מנסים כיום להשתלב בפרוייקטי תמ"א 38. ביצוע חיזוק מבנה הינו הליך מורכב ביותר מבחינה הנדסית וכלכלית, ולכן בחירת הקבלן חייבת להתבצע לאחר בדיקה קפדנית ביותר. מומלץ לוודא בארגון הקבלנים כי הקבלן שנבחר הוא קבלן רשום ובעל סיווג מתאים לביצוע תמ"א 38. כמו כן, מומלץ לבקש המלצות על פרויקטים אחרים שהושלמו על ידי הקבלן הנבחר, ולדרוש ערבויות על פי חוק.

לאור מקרים רבים בהם קבלנים שהחלו בביצוע חיזוק במבנים הפסיקו את העבודה עקב חוסר יכולת כספית ובעיות אחרות, ונטשו את הדיירים והמבנה, ומתוך ההבנה כי קיים חשש בקרב תושבים רבים להיקלע למצב דומה, מפעילה העירייה אגף בחברה הכלכלית אשר החל לקדם פרויקטים לחיזוק מבנים, ומעניק לתושבים את רשת הביטחון המקצועית המקיפה הנדרשת, מלווה אותם בבחירת קבלן, ומפקח על כל התהליך עד לאחר שנת הבדק.

לתשומת לבכם, כחלק מההתקשרות עם הקבלן/ יזם, מומלץ לדיירים להתקשר עם עורך דין מטעמם, גם אם היזם מציע שעורך הדין שלו ייצג גם אותם. המדינה והעירייה אינן צד בחוזה בין הקבלן לדיירים, ולכן לא ניתן לקבל מהן סיוע במקרה של עיכובים בעבודה או גרימת נזק בלתי הפיך. השקעה קטנה בתחילת התהליך, תמנע את "כאב הראש" בהמשך.

שלב ​שלישי - תכנון 

צוות התכנון חייב לכלול אדריכל ומהנדס קונסטרוקטור. עבודת התכנון של היזם תתחיל רק לאחר בתיאום עם דיירי הבניין.

שלב רביעי - אישור התכניות​ וקבלת היתר בנייה

לאחר השלמת התכנון, יגיש היזם את התכניות לאישור הוועדה המקומית. הוועדה תדון בתכניות לאחר פרסום ההקלות המבוקשות כחוק. בשלב זה ייתכנו שינויים בתכנית המקורית, לכן מומלץ לכלול בהסכם עם היזם כי הוא חייב לדווח על כל שינוי בתכנית. כמו כן מומלץ לקבוע לוח זמנים (לו"ז) סביר לסיום הטיפול בהיתר הבנייה. משך זמן הטיפול בהיתר הבניה אורך כחצי שנה עד שנה, בהנחה שהיזם עונה על כל דרישות העירייה ושאר המוסדות בזמן סביר, וכי לא מתקבלות התנגדויות לתכנית.   

היתר ב​​​נייה 

תוקף היתר בנייה שקיבל היזם הינו שלוש שנים. כל עוד אין חריגות מהיתר הבנייה, הצדדים היחידים המעורבים בשלב זה בתהליך הם הדיירים והקבלן. לעירייה אין יכולת
ו/ או סמכות להתערב ביחסים שבין הקבלן לדיירים, כלומר, אם הקבלן נקלע למצוקה כלכלית או הנדסית-ביצועית ואינו עומד בהבטחותיו, העירייה אינה יכולה לסייע. לכן, יש חשיבות עליונה לכך שבשלב חתימת החוזה, יצוינו לוחות הזמנים וכל שאר התנאים באופן מפורט, ותינתן לדיירים ערבות בנקאית אשר תבטיח להם כיסוי סביר במידה וייגרם נזק כלשהו.​​

לתשומת לבכם, מלבד החיזוק והמיגון המחויבים על פי התמ"א, תוספות אחרות למבנה, כגון מרפסות, שדרוג נוסף וכדומה מותנות באישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. לכן, יש להיזהר מהבטחות. היזם לא יכול להבטיח לדיירים שיבצע תוספת של מרפסת שמש, לדוגמה, כל עוד לא קיבל על כך אישור מהוועדה המקומית, אשר לא ניתן לקבלו טרם הגיש הקבלן תכניות לעירייה.

​​הנחיות להגשת בקשה לפטור/ ​הקלה מהתאמות נגישות במסגרת תמ"א 38

על פי תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), (תיקון מס' 2) התש"ע–2010, נגישות בנייני מגורים, ניתן להגיש למהנדס העיר בקשה לפטור/ הקלה לחלק מדרישות הנגישות. את הבקשה לפטור/ הקלה יש להגיש בכתב בצירוף המסמכים הבאים: 

  1. מסמך פניית מורשה נגישות למהנדס העיר/ ועדה מקומית. ​המסמך יכלול: ​
    • ​​כתובת, מספר בקשה להיתר, מספר תיק בניין, מהות הבקשה ופרטי מורשה הנגישות.
    • תיאור המבנה נשוא הבקשה (מצב קיים, כמות הדירות המתווספות, כמות הקומות המתווספות וכדומה).
    • נושאי הבקשה לפטור ועל פי איזה סעיף בתקנות מוגשת הבקשה.
    • פרוט כל הנדרש מכל אחד מהסעיפים עליהם מבוקש הפטור/ הקלה, לדוגמא: גודל הפיר וגודל המעלית האפשריים לבנייה ולהתקנה, הסיבות לבקשה, וכל מידע נוסף הנדרש על מנת לשקול את הבקשה.
    • מורשה הנגישות יציין גם בגוף המסמך, כי כל שאר דרישות הנגישות למבנה מגורים חדש יוטמעו בבקשה להיתר הבנייה. 
  2. חוות דעת של יועץ מעליות, קונסטרוקטור, יועץ תנועה וכדומה, בהתאם למהות הבקשה.
  3. הגשת העתק אחד מהבקשה להיתר בנייה (גרמושקה), חתומה על ידי יועץ הנגישות. 
    • יש ​​לכלול בתכנית את כל רכיבי הנגישות, כולל מידות (במעברים לציין מידות נטו – כפי שיהיו בפועל לאחר ביצוע כל עבודות הגמר. בדלתות לציין פתחי בנייה ופתחי אור). לדוגמא: מעברים ופתחים לשטחים הציבוריים (כגון: חדר אשפה, מחסן אחד לפחות המיועד לדייר/דיירים) ולדירות החדשות, חניה נגישה כולל דרך נגישה לכניסה למבנה, כניסה למבנה כולל מדרגות וכבש, סימון מאחזי יד בתנוחות ובחתכים בשני הצדדים + פרט ומידות מאחזי היד. 
    • להוסיף פרט וכל סימון אחר הנדרש על מנת לאפשר בדיקת התכנית. אלמנטים שלא ניתן יהיה להכליל בתכנית יפורטו במלל שיודפס על גבי תכנית הבקשה להיתר. 
    • התכניות יוגשו באופן שאלמנטי הנגישות יהיו ברורים ומודגשים.

המסמכים שיוגשו ייבדקו על ידי נגישות עירונית וייתכן כי יהיה צורך בהשלמות ו/ או תיקונים נוספים.

בקשה לפטור שתוגש ולא תענה על כל האמור לעיל, תוחזר למבקש ללא בדיקה וללא התייחסות.
בתום הליך הבדיקה וההשלמות, על המבקש להגיש שני העתקים של הבקשה להיתר (גרמושקה) חתומים על ידי מורשה הנגישות, כולל המסמכים הנלווים וקובץ pdf של התכניות.
מסמכי הבקשה לפטור/ הקלה יועברו בלוויית המלצת מהנדס העיר לבדיקה ולאישור נציב שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלויות במשרד המשפטים.​​

כותרתמנהלטלפוןדואלכתובתטלפונים נוספיםיצירת קשרfalse